Chúng tôi đã khuyến nghị đầu tư SJS từ cuối tháng 7/2014 khi SJS quanh vùng giá 19. Tại thời điểm đó SJS chưa có nhiều thông tin hỗ trợ và thanh khoản rất thấp. Đến thời điểm hiện nay giá đã lên 24, thanh khoản đã được cải thiện nhưng với những thông tin và phân tích chúng tôi có được thì SJS hiện tại vẫn còn quá rẻ và xứng đáng để đầu tư trung và dài hạn với giá mục tiêu 48 - 52 trong 6 - 8 tháng nữa.
- Về cơ bản
Chúng tôi đã có bản phân tích nhanh SJS hoàn thành từ 3/2014:http://dvcspeculator.com.vn/SiteData/1/UserFiles/Brief%20Report%20SJS.pdf. Với bản phân tích này, chúng tôi định giá theo phương pháp NAV thì SJS xứng đáng giá 57k/cổ phiếu.
Vừa qua, SJS đã công bố thông tin ký kết 1 hợp đồng lớn hợp tác đầu tư với trị giá 1.300 tỷ đồng để đầu tư hạ tầng phục vụ cho dự án Nam An Khánh (Click vào đây để đọc tin). Với thông tin này, đa số nhà đầu tư cho rằng sẽ không tác động đến lợi nhuận của SJS trong năm nay. Vì vậy chúng tôi đã liên hệ với doanh nghiệp để làm rõ hơn thông tin này cũng như triển vọng kinh doanh của SJS trong Q4 và năm 2015:
Hợp đồng hợp tác kinh doanh trị giá 1.300 tỷ trên sẽ được thực hiện thành 2 giai đoạn với diện tích đất là 9 ha
- Giai đoạn 1: Do 9ha trên chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nên SJS chưa thể chuyển nhượng được ngay. Vì vậy giai đoạn 1 chỉ ký hợp tác đầu tư vào tháng 8/2014
- Giai đoạn 2: Sau khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng đủ điều kiện để chuyển nhượng, 9ha trên sẽ được chuyển nhượng cho đối tác với giá trị thu về là 1.300 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự kiến là 12/2014. Theo đánh giá của chúng tôi thì, SJS chắc chắn sẽ hoàn thiện để hạch toán trong Q4 để đảm bảo đạt và vượt kế hoạch lợi nhuận đã đề ra từ đầu năm.
Với thông tin này chúng tôi có một số đánh giá nhanh như sau:
Đây là một thông tin rất tốt cho SJS bởi vì đây bản chất là 1 hợp đồng chuyển nhượng BĐS giá trị rất lớn. Đem lại dòng tiền và lợi nhuận thực cho doanh nghiệp và chắc chắn sẽ thực hiện trong 12/2014. Xóa đi mọi nghi ngờ của nhà đầu tư về SJS nói riêng và các CP BĐS nói chung chỉ là "bánh vẽ" và kỳ vọng không có căn cứ về sự hồi phục của thị trường BĐS. Chúng tôi đánh giá Giá trị cụ thể của thông tin này như sau:
- Giá chuyển nhượng = 1.300 tỷ / 9 ha = 14.4 triệu/m2
- Giá vốn theo thông tin từ ĐHCĐ công bố thì khoảng 6 tr/m2. Chi phí trích trước khoảng 1000 tỷ trên tổng 4.600 tỷ hàng tồn kho được tính theo giá gốc. Vậy tỷ lệ chi phí trích trước trên giá gốc là 1.000/4.600 = 21.7%
Dự án Nam An Khánh tổng tồn kho 2.571 tỷ (tính theo giá gốc), chi phí trích trước cho 1m2 ở Nam Anh Khánh sẽ là 6 triêu x 21.7% = 1.26 tr/m2. Vậy tổng giá gốc cho 1m2 tại Nam An Khánh sẽ bằng 6 triệu + 1.26 triệu = 7.26 triệu. Để tính một cách thận trọng chúng tôi làm tròn lên 8 tr/m2. Như vậy lợi nhuận/m2 sẽ là 14.4 -8 = 6.4 triệu/m2
- Lợi nhuận từ hợp đồng này sẽ là 9ha x 6.4 tr/m2 = 576 tỷ.Trừ chi phí quản lý tầm 150 tỷ/năm (sẵn sàng gánh cho các hợp đồng khác trong năm) thì LN còn 426 tỷ. Trừ thuế TNDN 22% còn 332 tỷ. Vốn ĐL của SJS 1000 tỷ vậy EPS năm nay của SJS dự kiến khoảng 3.3k/cổ phiếu (tính riêng cho hợp đồng này, chưa tính các hợp đồng nhỏ khác)
- Lãi suất huy động hiện nay đang ở mức trung bình là 6%/năm (chưa tính xu thế hạ lãi suất còn tiếp tục) thì mức P/E hợp lý sẽ là 1/6%=16.6667 lần. Tính một cách thận trong thì PE 15 sẽ là mức hợp lý. Vậy chỉ tính riêng hợp đồng trên thì giá SJS hợp lý sẽ ở mức 3.3x15=49.5 k/cổ phiếu
Con số lợi nhuận chúng tôi tính ở trên là trong trường hợp doanh nghiệp không trích lập, nếu doanh nghiệp muốn để dành lợi nhuận cho các năm sau thì hoàn toàn có thể trích lập để giảm lợi nhuận trong năm nay xuống. Tuy nhiên chúng tôi xác định, cho dù trích lập hay không trích lập thì tiền và lợi nhuận thực tế chắc chắn sẽ thuộc về doanh nghiệp. Và giá hợp lý chỉ tính riêng cho hợp đồng lớn này thì SJS đã xứng đáng đạt giá 49.5k/cổ phiếu
Với việc thực hiện hợp đồng này, chúng tôi thấy SJS sẽ không chỉ được hưởng lợi từ việc hạch toán được doanh thu và lợi nhuận trong năm nay mà còn giúp SJS có 1 khoản tiền lớn để giảm dư nợ. Nếu SJS giảm được dư nợ 1000 tỷ thì với lãi suất đi vay 10% thì SJS đã "có thêm" được 100 tỷ/năm so với các năm trước.
Qua buổi làm việc trực tiếp với doanh nghiệp, chúng tôi được biết, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư lớn từ nước ngoài quan tâm đến các tài sản của SJS đang có. Việc thực hiện hợp tác vào lúc nào là phụ thuộc hoàn toàn vào doanh nghiệp vì hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu đầu tư rất lớn vào Việt Nam, đặc biệt là các khu BĐS có vị trí rất đẹp mà SJS đang có. Với những trao đổi này, chúng tôi cho rằng năm 2015 kết quả kinh doanh của SJS sẽ còn tốt hơn cả kết quả Q4/2014 sẽ công bố. Vì vậy chúng tôi cho rằng mức giá 48 - 49 k/cổ phiếu sẽ chỉ là chặng tăng giá đầu tiên của SJS trong 6 - 8 tháng tới.
- Về Kỹ Thuật
Trong thời gian vừa qua, SJS đang ở trạng thái tích lũy khá tốt trong trung và ngắn hạn, chuẩn bị cho 1 nhịp tăng trưởng bền vững tính bằng tháng. Thanh khoản trong 1 tháng gần đây được cải thiện đáng kể từ 100k/phiên lên 500k/phiên cho thấy SJS đang dần thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư.
Trong dài hạn, SJS đang có mẫu hình vai đầu vai ngược. Mẫu hình này sẽ xác nhận khi vượt mốc 29. Nếu vượt mốc 29 thì SJS sẽ hướng tới vùng 48k/cổ phiếu.
Trong ngắn hạn, SJS đang có mẫu hình lá cờ và tay cầm (Flag & Pennant), mẫu hình này sẽ được xác nhận khi vượt 26.5. Nếu vượt 26.5 thì SJS sẽ hướng tới vùng 31 - 32k/cổ phiếu
Khuyến nghị
- Cổ phiếu SJS chỉ phù hợp với những nhà đầu tư trung và dài hạn vì hiện nay thanh khoản của SJS chưa cao nên không phù hợp với những nhà đầu cơ trading T+. Khi SJS vượt 29 để xác nhận mẫu hình vai đầu vai ngược thì thanh khoản SJS sẽ cao lên rất nhiều và khi trên 29 những nhà đầu cơ trading T+ có thể tham gia;
- Những nhà đầu tư trung và dài hạn nên chủ động gom SJS trong các phiên giảm điểm và giữ trong 6 - 8 tháng tới. Mục tiêu 48 - 49.
DVCSPECULATOR
