Nhận diện cổ phiếu Bất động sản tiềm năng
Thị trường bất động sản đã đi quá nửa năm 2017 với nhiều chuyển biến tích cực, có những phân khúc gặt hái được sự sôi động như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà giá rẻ nhưng cũng có những phân khúc khá trầm lắng như căn hộ cao cấp. Đi cùng xu hướng đó, nhiều doanh nghiệp trong ngành đã cải thiện đáng kể hoạt động kinh doanh của mình, qua đó giúp giá cổ phiếu hồi sinh mạnh mẽ. Cổ phiếu BĐS thường có thanh khoản lớn, điều này khiến nhiều nhà đầu tư (NĐT) kỳ vọng dòng cổ phiếu này sẽ nổi sóng cuối năm.
Trong bối cảnh “đất chật, người đông”, quỹ đất để phát triển các dự án ngày càng thu hẹp, do vậy doanh nghiệp nào nắm giữ được càng nhiều quỹ đất sẽ càng có nhiều cơ hội để phát triển. Một chân lý luôn đúng khi một Công ty có kết quả kinh doanh tốt thì giá cổ phiếu sẽ tăng. “Có của ăn, của để – Quỹ đất rộng, vị trí đẹp, tiềm lực tài chính tốt” đã và đang là những tiêu chí để các nhà đầu tư đánh giá thực lực của Doanh nghiệp địa ốc. Đó cũng là cơ sở để nhà đầu tư có thể ra quyết định đầu tư vào những Doanh nghiệp tiềm năng. Thực tế thì thị trường bất động sản Việt Nam không phải là sân chơi cho tất cả. Trong một kịch bản tích cực, chỉ những chủ đầu tư lớn thu gom được quỹ đất với giá cả hợp lý, kiểm soát chi phí xây dựng và bán hàng tốt mới gia tăng được thị phần và lợi nhuận. Trong quá trình phân hóa này, ưu thế vẫn sẽ thuộc về các doanh nghiệp mạnh. Do đó, chúng tôi vẫn luôn khuyến nghị nhà đầu tư nên chọn lọc cẩn thận các cổ phiếu trong ngành bất động sản hơn là đầu tư đại trà.
Mặc dù thị trường còn dư địa phát triển lớn, nhưng quỹ đất hiện nay chủ yếu tập trung trong tay các các “đại gia” tên tuổi như Vingroup, Kinh Bắc, Novaland, Đất Xanh, Khang Điền, Thủ Đức House, Hodeco,…Trong số các đại gia sở hữu quỹ đất lớn hiện nay, đứng đầu có thể kể đến Vingroup với khoảng hơn 8.000 ha trải khắp cả nước và đều có vị trí đẹp để phát triển dự án trong 10 năm tới. Vingroup hiện đang tập trung vào thị trường địa ốc như căn hộ cao cấp, biệt thự và đất nền, khu nghĩ mát nghĩ dưỡng ven biển. Dự án của Vingroup luôn có vị trí trọng điểm, dọc theo các huyết mạch chính của nền kinh tế và cũng ở những khu vực sôi động dẫn đầu thị trường...Sau Vingroup, về quỹ đất, là Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc (KBC) và CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) có chung đặc thù tập trung đầu tư khu công nghiệp. Các khu công nghiệp của các 2 doanh nghiệp đều ở hai đầu khu vực phát triển mạnh về thu hút vốn đầu tư FDI, nguồn thu đều và mặt bằng cho thuê phủ sóng sẽ tạo điều kiện để 2 doanh nghiệp này hoạt động tốt, nhưng cũng sẽ khó có lợi nhuận và doanh thu đột biến. Những Doanh nghiệp còn lại như CEO, DXG, KDH, NLG, HDC,…sở hữu quỹ đất rộng lớn đều đáp ứng các tiêu chí về dự án ở vị trí trọng điểm, huyết mạch, tiềm lực tài chính tốt.
Về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ngoài những “ông kẹ” trong ngành như VIC, CEO, FLC,..thì HDC (Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu) cũng là một doanh nghiệp đáng quan tâm với việc sở hữu nhiều quỹ đất sạch ở những vị trí đẹp tại thành phố Vũng Tàu. Một số dự án tiêu biểu như: Dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước; Dự án căn hộ du lịch tại số 02 Trương Công Định; Dự án khu dân cư Hải Đăng; Dự án đất nền Phú Mỹ; Dự án Hodeco SeaVillage,...
Hiện nay, HDC đang triển khai một số dự án lớn, hứa hẹn sẽ gặt hái được nhiều thành công tạo ra doanh thu đều hàng năm như căn hộ, khách sạn dịch vụ du lịch. Cụ thể, dự án Chung cư Bình An dự kiến trong năm nay sẽ bàn giao trước khoảng 30% số lượng căn hộ giúp HDC ghi nhận khoảng 120 tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận dự kiến khoảng 17 tỷ đồng. Bên cạnh đó, dự án KDC Phú Mỹ cũng rất được kỳ vọng, dự kiến sẽ giúp HDC ghi nhận khoảng 102 tỷ đồng doanh thu từ bán đất nền,lợi nhuận gộp dự kiến khoảng 38 tỷ đồng.Về dự án Chung cư Bình Giã dự kiến sẽ hoàn thiện và bàn giao nhà từ Q4/2017, doanh thu dự kiến đạt hơn 200 tỷ đồng, lợi nhuận gộp dự kiến đạt hơn 40 tỷ đồng.
Quý 3/2017, Công ty chuyển nhượng thành công dự án Thi Sách Resident thu về 115,6 tỷ đồng doanh thu và lợi nhuận khoảng 40 tỷ đồng. Dự án Thi Sách Resident cao 31 tầng được xây dựng trên diện tích 3.400m2 đường Thi Sách, Phường Thắng Tam, Tp Vũng Tàu, đây là vị trí trung tâm thành phố cách bãi tắm Thùy Vân gần 100m, lô đất trên công ty vừa nhận chuyển nhượng tháng 9/2009 với giá vốn trên sổ sách đang ghi nhận khoảng 75 tỷ đồng. Với việc hoạch toán lợi nhuận trên, dự phóng lợi nhuận quý 3/2017 của HDC khoảng 46,5 tỷ đồng. Ngoài ra, trong quý 3/2017 HDC đã bán lô đất lớn D2 khu đô thị mới Phú Mỹ diện tích hơn 3.700 m2 với giá bán 5 triệu đồng/m2, tổng giá trị hơn 18,5 tỷ đồng, được biết giá vốn 2,3 triệu đồng/m2. Như vậy, lợi nhuận từ bán lô đất khoảng gần 10 tỷ đồng.
Theo kế hoạch, năm 2017, HDC dự kiến tiếp tục ghi nhận doanh thu từ Khu dân cư Phú Mỹ, chung cư Bình An, chung cư Bình Giá, dự án Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước II và Khu dân cư Gò Sao. Dự kiến, nếu kế hoạch theo đúng tiến độ, năm 2017, HDC sẽ ghi nhận doanh thu khoảng 605 tỷ đồng cùng lợi nhuận trước thuế là 80 tỷ đồng. Ngoài ra, gần đây, HDC đã công bố thông tin dự án khách sạn Fusion Suite Vũng Tàu đã được Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt. Với dự án năm sao này, HDC đã đánh dấu sự hiện diện ở phân khúc khách sạn cao cấp. Sau khi xây dựng và hoàn tất bán hàng, Fusion Suites Vũng Tàu sẽ được khai thác theo hình thức hợp tác giữa HDC và Tập đoàn Serenity Holding(tập đoàn bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng của Hà Lan). Cùng với các dự án khu dân cư và nhà ở giá rẻ, HDC cũng phát triển một số dự án khách sạn với dự án đầu tiên mang tên Hodeco Sea Village, dự kiến sẽ khởi công vào cuối năm 2017.
Hiện tại, chung cư Bình An đã bàn giao nhà cho khách hàng từ đầu năm 2017 và dự kiến sẽ hạch toán doanh thu các căn hộ còn lại vào cuối năm 2017. Chung cư Bình Giã Resident sẽ bàn giao cho khách hàng trước tết Nguyên đán năm nay nhưng sẽ hạch toán doanh thu vào năm 2018, hiện tại đã bán được 75% trên tổng số 317 căn hộ, chắc chắn sẽ hoàn thành mục tiêu và vượt mức kế hoạch đề ra trong năm nay.
Năm 2018, HDC sẽ tiếp tục khởi công xây dựng các dự án lớn như: Khu đô thị Hải Đăng (The light City) giai đoạn 1 - 27ha; Khu dân cư Phú Mỹ (Ecotown Phú Mỹ) 6,3ha; Chung cư đường Thống Nhất. Bên cạnh đó HDC tiếp tục kinh doanh và hạch toán doanh thu từ các dự án như: Chung cư Bình giã; Khu nhà ở Tây đường 3/2; Khu nhà ở Ngọc Tước II; Bán 100 căn condotel Fusion suites Vũng Tàu, hứa hẹn sẽ gặt hái được nhiều thành công.
Thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu gần đây đã có nhiều chuyển biến tích cực. Với những tiềm năng du lịch sẵn có kết hợp với lợi thế hạ tầng, Bà Rịa – Vũng Tàu đang dần khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Đây sẽ là một lợi thế không nhỏ đối với một doanh nghiệp có tiềm năng và quỹ đất rộng lớn như HDC.
(Thế Minh)
